Prêt immobilier sur 15 ans ou 30 ans : lequel choisir ?

La réponse courte

Il n'y a pas de gagnant unique. Le prêt sur 15 ans est l'option au coût total le plus faible : vous payez un montant plus élevé chaque mois, mais le prêt affiche en général un taux d'intérêt plus bas, se solde en deux fois moins de temps et coûte bien moins d'intérêts au total. Le prêt sur 30 ans est l'option la plus souple : la mensualité obligatoire est plus petite, ce qui libère de l'argent pour d'autres objectifs, mais vous restez endetté deux fois plus longtemps et payez davantage d'intérêts au global.

La décision honnête repose sur deux questions. Premièrement : pouvez-vous assumer confortablement la mensualité plus élevée sur 15 ans sans étouffer votre fonds d'urgence, votre épargne retraite ou vos autres priorités ? Deuxièmement : si vous souscriviez le prêt sur 30 ans et empochiez la mensualité plus basse, que feriez-vous réellement de la différence ? Ces deux réponses comptent plus que n'importe quelle règle générale.

Mensualité face aux intérêts totaux

La façon la plus claire de saisir l'arbitrage est de garder le montant emprunté fixe et de comparer les deux durées. Les chiffres ci-dessous sont un exemple illustratif avec des taux arrondis et supposés, et non des offres réelles ni une prédiction. Vos chiffres réels seront différents : prenez-le donc seulement comme un moyen de comprendre la forme de la décision.

Deux choses ressortent. La mensualité est plus élevée, mais pas le double, car le taux plus bas et l'amortissement plus court atténuent l'écart. Et l'économie d'intérêts est importante, parce que vous empruntez à un taux plus bas et cessez de payer des intérêts quinze ans plus tôt. Pour voir les chiffres correspondant à votre propre prix et à votre taux, passez-les dans le simulateur de prêt immobilier et comparez les deux durées côte à côte.

À quelle vitesse vous constituez du patrimoine

Le patrimoine est la part du logement que vous possédez vraiment, et les deux durées le constituent à des vitesses très différentes. Chaque mensualité se répartit entre intérêts et capital. Au début d'un prêt sur 30 ans, l'essentiel de la mensualité correspond à des intérêts et seule une petite portion réduit le solde : le patrimoine croît donc lentement pendant les premières années. Un prêt sur 15 ans rembourse le même solde en deux fois moins de temps, si bien qu'une part bien plus importante de chaque mensualité va au capital dès le premier mois.

En pratique, celui qui détient un prêt sur 15 ans possède une part significative du logement bien plus tôt, ce qui peut compter si vous prévoyez de vendre, de renégocier ou d'emprunter en garantissant ce patrimoine au cours de la première décennie. Vous pouvez suivre l'évolution mois après mois de la répartition entre capital et intérêts dans le tableau d'amortissement, qui rend concrète, et non abstraite, la différence entre les deux durées.

L'argument de la souplesse

L'argument le plus solide en faveur du prêt sur 30 ans n'est pas la mensualité plus basse en elle-même ; c'est ce que cette mensualité obligatoire plus basse vous permet de faire. Comme le minimum est plus petit, vous gardez le contrôle de la différence chaque mois. Il y a deux façons courantes d'en tirer parti.

Souscrire le prêt sur 30 ans et rembourser la différence par anticipation

Vous pouvez souscrire un prêt sur 30 ans et ajouter volontairement du capital supplémentaire chaque mois, en visant la même date de remboursement qu'un prêt sur 15 ans. Cela imite le remboursement sur 15 ans tout en conservant le minimum plus bas comme soupape de sécurité : un mois difficile, vous pouvez revenir à la mensualité obligatoire. Le coût est qu'un prêt sur 30 ans affiche généralement un taux plus élevé qu'un véritable prêt sur 15 ans : vous sacrifiez donc une partie de l'économie d'intérêts en échange de cette souplesse. Vérifiez que votre prêt ne comporte pas de pénalité de remboursement anticipé avant de miser sur cette approche.

Souscrire le prêt sur 30 ans et investir la différence

Autre possibilité : souscrire le prêt sur 30 ans et investir la différence de mensualité plutôt que de la consacrer au prêt. Que cela l'emporte ou non sur le remboursement anticipé dépend du taux de votre prêt face au rendement après impôt que vous attendez de ces placements, ainsi que de votre tolérance au risque et de votre désir d'être libre de toute dette. C'est le même arbitrage entre rembourser et investir que notre guide sur rembourser son prêt par anticipation ou investir analyse en détail.

À qui convient chaque option

Aucune durée n'est universellement plus avisée. Le meilleur choix dépend de la stabilité de vos revenus, de vos autres objectifs et de votre comportement avec l'argent que vous n'êtes pas tenu de dépenser.

Un prêt sur 15 ans vous convient plutôt si

• Vous pouvez couvrir la mensualité plus élevée tout en finançant pleinement votre épargne retraite et un solide fonds d'urgence.
• Vous voulez être libre de dette à une date précise, par exemple avant la retraite ou avant qu'un enfant n'entre dans l'enseignement supérieur.
• Minimiser les intérêts totaux et constituer du patrimoine rapidement compte plus pour vous que la souplesse mensuelle.

Un prêt sur 30 ans vous convient plutôt si

• Vos revenus sont variables ou en début de carrière, et une mensualité obligatoire plus basse vous offre une marge de respiration précieuse.
• Vous avez des usages plus prioritaires pour cet argent, comme des cotisations retraite abondées par l'employeur ou le remboursement d'une dette à taux plus élevé.
• Vous voulez la possibilité de rembourser par anticipation quand vous le pouvez, tout en conservant un plancher bas les mois difficiles.

Quel que soit votre penchant, ne laissez pas la durée du prêt vous pousser vers un logement qui mettrait votre budget à rude épreuve. La durée est un choix de financement ; le prix que vous pouvez tenir est une question distincte, et une mensualité plus élevée sur 15 ans ne devrait jamais être la raison pour laquelle vous renoncez à un fonds d'urgence.

Testez les chiffres

La façon la plus nette de décider est de comparer vos propres chiffres plutôt que de vous fier aux moyennes. Commencez par le simulateur de prêt immobilier pour voir la mensualité et les intérêts totaux de chaque durée aux taux qu'on vous propose réellement, puis ouvrez le tableau d'amortissement pour observer à quelle vitesse chacune constitue du patrimoine. Si votre vrai choix se joue entre acheter avec l'une des durées et continuer à louer, le simulateur louer ou acheter réunit toute la décision en un seul endroit.

Cette page propose des informations générales pour vous aider à raisonner sur les durées de prêt, et non un conseil financier personnalisé. Les taux et votre situation évoluent : confirmez donc les chiffres actuels auprès d'un établissement et, lorsque les enjeux sont importants, envisagez de consulter un professionnel qualifié.