Faut-il rembourser votre prêt immobilier par anticipation ou investir ?

La réponse courte

Placez les deux chiffres côte à côte : le taux d'intérêt de votre prêt immobilier et le rendement après impôt que vous attendez réellement de votre investissement. Rembourser le prêt par anticipation vous procure un rendement garanti exactement égal à votre taux, car chaque euro de capital que vous soldez est un euro sur lequel vous ne paierez plus jamais d'intérêts. Investir offre un rendement attendu plus élevé sur de longues périodes, mais ce rendement est incertain au cours d'une année donnée.

La règle générale est donc simple, même si la décision ne l'est pas. Si votre rendement après impôt attendu se situe confortablement au-dessus du taux de votre prêt, investir l'emporte généralement sur les chiffres. Si votre taux est élevé par rapport à ce que vous pouvez obtenir en toute sécurité, rembourser l'emprunt est le choix le plus fort et le moins risqué. Lorsque les deux sont proches, le choix dépend de l'incertitude que vous voulez supporter, et non des calculs.

Les calculs : rendement garanti contre rendement attendu

Considérez un remboursement anticipé du prêt comme un placement qui verse un rendement fixe et sans risque égal à votre taux d'intérêt. Si votre taux est de 6 pour cent, rembourser du capital revient à obtenir un 6 pour cent garanti, sans risque de marché et sans mauvaise année. Aucun actif ne permet d'égaler en toute sécurité un taux de prêt élevé, et c'est pourquoi il est si séduisant de rembourser un emprunt coûteux.

Investir offre un rendement attendu plus élevé, mais le mot attendu pèse lourd. Un portefeuille diversifié d'actions et d'obligations a historiquement rapporté entre quelques pour cent et un chiffre proche de la dizaine par an avant inflation sur de longues périodes, pourtant n'importe quelle année peut être nettement négative. Le remboursement du prêt n'a pas cette variabilité. Vous mettez en balance un rendement certain face à un autre incertain et, en moyenne, plus élevé.

Pour que la comparaison soit honnête, ajustez les deux côtés. Retranchez les impôts et les frais du rendement de votre investissement pour obtenir un chiffre après impôt, car c'est ce qui atterrit réellement dans votre poche. À titre d'illustration uniquement : un taux de prêt de 7 pour cent face à un rendement après impôt attendu de 5 pour cent favorise le remboursement de l'emprunt, tandis qu'un taux de 4 pour cent face à un rendement attendu de 6 pour cent favorise l'investissement. Ce sont des chiffres d'exemple destinés à illustrer la logique, et non des prévisions ni des taux réels.

Risque, liquidité et comportement

Un tableur traite un 5 pour cent garanti et un 5 pour cent attendu comme équivalents. Votre vie, non. Le dilemme entre le garanti et l'incertain est le véritable cœur de cette décision, et deux personnes aux chiffres identiques peuvent légitimement choisir différemment.

Avant de faire l'une ou l'autre chose, réglez deux priorités qui passent presque toujours en premier :

• L'épargne de précaution d'abord. Un matelas de trésorerie couvrant plusieurs mois de dépenses vous protège d'une perte d'emploi ou d'une facture imprévue. Le capital supplémentaire remboursé sur le prêt est difficile à récupérer, et les placements peuvent être en baisse précisément quand vous en avez besoin. La liquidité passe avant toute optimisation.
• L'abondement de l'employeur d'abord. Si votre plan d'épargne retraite au travail abonde vos versements, cette contribution représente un rendement immédiat, souvent de 50 à 100 pour cent sur l'argent. Aucun taux de prêt ni aucun rendement de marché attendu ne peut rivaliser avec des euros offerts en abondement, alors profitez de l'abondement complet avant toute autre chose.

Au-delà de cela, le comportement compte plus qu'on ne l'admet. Rembourser un prêt immobilier est illiquide : l'argent reste bloqué dans le logement jusqu'à ce que vous le vendiez ou empruntiez en le mettant en garantie. Investir garde votre argent accessible, mais vous expose à des fluctuations de marché auxquelles vous pourriez être tenté de réagir. Le meilleur plan est celui que vous tiendrez vraiment pendant une mauvaise année, et non celui qui paraît le mieux dans un tableur par temps calme.

L'angle fiscal

On suppose souvent que la déduction des intérêts d'emprunt fait pencher la décision vers la conservation du prêt. Pour la plupart des contribuables, ce n'est pas le cas. Depuis que la déduction forfaitaire a augmenté, la majorité des foyers l'appliquent plutôt que de détailler leurs déductions, ce qui signifie qu'ils n'obtiennent aucun avantage fiscal distinct au titre de leurs intérêts d'emprunt.

Si vous appliquez la déduction forfaitaire, le taux de votre prêt est la véritable barre à franchir. Aucun avantage fiscal n'abaisse discrètement son coût réel, si bien que le taux affiché est ce qu'un remboursement supplémentaire doit dépasser. Si vous détaillez bien vos déductions et que vos intérêts d'emprunt dépassent réellement la déduction forfaitaire, alors votre taux effectif après impôt est un peu plus bas que le taux affiché, ce qui fait pencher la décision vers l'investissement. Vérifiez dans quel groupe vous vous trouvez avant de supposer que la déduction vous profite, car pour la plupart des gens elle ne fait pas partie de l'équation.

Une voie intermédiaire : répartir l'argent supplémentaire

Ce choix est rarement tout ou rien. Une approche courante et sensée consiste à répartir votre argent disponible : consacrez une partie au remboursement de capital supplémentaire et investissez le reste. Vous captez une part du rendement attendu plus élevé du marché tout en réduisant de façon régulière et garantie votre emprunt et votre risque.

Répartir vous protège aussi de vous tromper sur l'avenir. Si les marchés déçoivent, vous serez content d'avoir remboursé le prêt. S'ils se portent bien, vous serez content d'avoir continué à investir. Une combinaison renonce à un peu de rendement attendu en échange d'un résultat plus régulier et de moins de regrets, ce qui, pour beaucoup de gens, est un compromis qui en vaut la peine. La bonne répartition dépend de l'écart entre votre taux et votre rendement attendu, ainsi que du degré de certitude dont vous avez personnellement besoin.

Comment cela se rattache à louer ou acheter

C'est exactement la même logique de coût d'opportunité qui anime la décision de louer ou acheter. Louer et acheter se distinguent surtout par la destination de votre argent : celui qui loue peut investir l'argent que celui qui achète immobilise dans un apport et dans la valeur nette du logement. Rembourser un prêt par anticipation, ce n'est rien d'autre que choisir de mettre davantage d'argent dans le logement plutôt que sur le marché, la même bifurcation sur le chemin.

Notre outil phare intègre cela grâce à un modèle d'investissement de la différence. Il suppose que celui qui loue investit l'apport et toute différence mensuelle, puis suit le patrimoine net sur les deux trajectoires pour trouver un horizon de rentabilité. Un rendement d'investissement attendu plus élevé repousse ce point d'équilibre, et c'est le même rendement qui vous inclinerait vers l'investissement plutôt que vers les remboursements anticipés du prêt. Pour la version plus approfondie de ce dilemme, lisez le coût d'opportunité de votre apport, qui explique comment se valorise l'argent immobilisé face à ce qu'il pourrait rapporter. Vous pouvez consulter l'approche complète sur la page méthodologie et lancer votre propre comparaison dans la calculatrice louer ou acheter.

Essayez avec des remboursements supplémentaires

Les chiffres rendent tout cela concret. Pour voir ce que fait réellement le capital supplémentaire, ouvrez le tableau d'amortissement et ajoutez un remboursement supplémentaire récurrent ou ponctuel. Observez comment la date de fin de prêt avance et comment le montant total des intérêts baisse. Comme l'amortissement concentre les intérêts sur les premières années, les remboursements supplémentaires des premières années suppriment la plus grande quantité d'intérêts totaux, ce qui vaut la peine de constater par vous-même.

Comparez ensuite cette économie garantie à votre rendement après impôt attendu en utilisant le raisonnement ci-dessus. Si vous êtes encore en train de comparer des offres ou de renégocier, la calculatrice de prêt immobilier montre comment le taux lui-même fixe la barre que chaque euro supplémentaire doit franchir. L'objectif n'est pas une réponse unique universellement correcte. C'est de voir clairement votre propre dilemme, de décider du degré de certitude que vous souhaitez et de choisir en toute connaissance de cause.